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資料圖

  繼9月29日上海自貿區正式掛牌後，根據市場的最新消息，廣東粵港澳自由貿易區的方案已經成形，國傢專題調研組目前也已完成調研，正待向國務院匯報。

  根據初步方案，廣東自貿區的范疇將涵蓋南沙、前海、橫琴以及白雲空港區域，其中前三者已經成為國傢級新區，政策優勢明顯。南沙新區原本打算獨立申報自貿區，計劃和上海同時獲批。按照設想，南沙新區自貿區將以"對港澳開放"和"全面合作"為方向，在投資準入政策、貨物貿易便利化措施、擴大服務業開放等方面先行先試，率先實現區內貨物和服務貿易自由化，探索建立互利共贏、安全高效的開放型經濟體系。

  廣州一位專傢指出，上海自貿區的利好已經直接刺激瞭上海樓市的躍升，這一幕也將在未來的南沙重演。經緯行研究中心主任許婉婷則認為，南沙的政策措施以及配套各方面尚未落實，而現在的房價已經提前透支瞭預期價值，"在自貿區申報成功前，再大幅上漲的壓力比較大"。

  錯失良機

  廣東自貿區將定位為區域性的粵港澳自貿區，主要面對港澳企業，與上海自貿區進行差異化試驗。南沙原本是打算獨立申報自貿區，在貨物貿易領域開放，並計劃下半年上報國務院，力爭在年內獲批。但目前看來，和上海同期獲批的時機已信義區二胎經錯失。

  廣東省社科院的一份報告顯示，廣東計劃將南沙新區或其中的一部分區域劃出，采取"隔離封閉，境內關外，充分自由，政策優惠，港區結合"的綜合性措施，設立特別關稅區、稅收優惠區兩區合一的新型自由貿易試驗區。

  具體而言，南沙或可借鑒香港經驗設立"南沙自由港"。自由港著眼於"境內關外"的物流、航運、商貿、金融等業務。利用南沙保稅港區、保稅物流園區、專業物流園區，逐步將香港的自由港政策延伸至南沙先行先試。

  房價已透支預期

  上海自貿區剛剛掛牌，房價就已如脫韁野馬般失去控制，南沙會不會延續上海的行情？

  實際上，南沙樓市近幾年已經呈現出很明顯的政策紅利特點。據瞭解，2010年10月，廣州市限購政策落地前，南沙樓盤洋房的價格多數在5000元~6000元/平方米。而到瞭2011年3月份，南沙發展寫進國傢"十二五"規劃綱要以後，南沙樓市3個月連漲，均價迅速破萬。統計數據顯示，去年南沙一手住宅成交均價為8112元/平方米，而今年1~7月，均價達10296元/平方米，較去年上漲約27%。今年上半年累計漲幅更達33.8%，遠高於同期廣州整體房價10%的漲幅。

  各種利好風聲再加上自貿區的巨大誘惑，各大從未涉足南沙樓市的開發商蜂擁而入。9月份，南沙區成功賣出瞭7宗土地。其中2013NJY-2號住宅地塊吸引瞭保利、萬科、中海、恒大、路勁、綠地等實力房企，最終經過170輪舉牌後，保利以30.3億元的總價競得，樓面地價5244元/平方米，成為區域新地王。保利對南沙的商業地產前景同樣看好，最終以6364元/平方米的樓面地價奪下南沙2013NJY-9號地塊，再次刷新區域最高樓面地價的紀錄。

  不過在許婉婷看來，如果廣東自貿區的申報得以獲批，南沙勢必會再迎來一輪上漲，但目前這個利好仍隻停留在消息層面。"可能會引起客戶的持續關註，但無法支持樓價持續攀高。就像之前國傢新區炒瞭一段時間，沒有實際動作後，市場又冷瞭下來。"

  一位業內人士指出，南沙樓市的繁榮背後充斥著大量的投資者，政策利好已被提前透支，樓價正不斷接近全市均價，窪地效應已不再明顯。"自貿區的規劃目前還是一個非常虛的利好，除非是不斷有新消息刺激，否則很難形成推動力。"前海大開發先行啟動

  在一片爭論聲中，廣東提出瞭一個整合前海、南沙、橫琴3大綜改區的大自貿區計劃。這一計劃盡管尚在初稿形成、將與中央政府溝通的階段，卻已對深圳前海形成瞭直接利好。

  "前海預計規劃建設1200萬平方米寫字樓，360萬平方米商業，300萬平方米左右的住宅。"10月21日，一位在前海咨詢委員會任職的香港經濟界人士接受中國房地產報記者采訪時表示，"盡管需要進一步論證，但可以肯定的是，前海的大開發已經開始，土地價值將越來越高。"

  先行先試農地變建地條件算公式利率多少免費諮詢試算

  截至今年7月26日"前海土地第一拍"之前，前海的定位已經逐漸明晰為"深港現代服務業合作區"，成為具有全國意義的金融開放試驗示范窗口，"對外開放，先行先試"。根據前海管理局的官方介紹，前海將重點發展金融、物流、信息、科技服務以及其他專業服務，將努力發展成為香港和內地緊密合作的先導區。

  "前海的發展邏輯是，首先集聚境內外的機構、人才和資金；其次是創新，即貫徹國務院"前海22條"裡有關金融改革8條，探索人民幣回流渠道，支持香港銀行機構對前海的企業和項目發放人民幣貸款，支持在前海註冊、符合條件的機構在港發行人民幣債券。"前述香港經濟界人士解讀到，針對其他綜改區的競爭壓力，前海將首先用好國務院批準的"先行先試"，在利率、跨境模式乃至監管體制上進行突破；最終階段是實現"特定區域內、良好管控下的金融自由"。

  中國(上海)自貿試驗區成立後，前海管理局即進行瞭專項研究。一位要求匿名的前海管理局負責研究工作的規劃建設處人士告訴本報記者，前海具備瞭疊加自貿區政策的基礎條件。"自貿區旨在推進貿易便利化，推動向離岸自由貿易、服務貿易轉變，特別是離岸金融試點等，具體將可能落實資本項目的管制放開、人民幣自由兌換、貿易壁壘消除等，這剛好與前海地處深圳、廣東，毗鄰港澳的區位優勢對接。"

  這樣的區位優勢不斷得到鞏固。近期，廣東省出臺《關於支持前海加快開發開放的若幹意見》，為前海自貿區建設提供瞭10個方面、共36項具體支持措施的政策支持。

  與此同時，近期粵港合作也有新進展。對前海進一步通過加強與香港合作來促進自貿區建設提供瞭支撐。

  "與上海自貿區一樣，前海早在2008年10月就設立瞭前海灣保稅港區，2012年實現進出區總值69.93億美元，同比增長68.7%，單位面積產出效益在全國14個保稅港區中名列第一。這種雙重政策優勢將推動前海成為國內成本最低、功能最全、通關最快、與國際市場接軌程度最高的保稅港區之一，將有效推動前海灣保稅區向自貿園區轉型升級。"前述前海管理局規劃建設處人士表示。

  商務中心價值凸顯

  重重利好是否太過宏觀而無助於具體經濟事務的開展？這樣的疑問在深圳隨處可聞。但在深圳高職院房地產研究所所長鄧志旺看來，深圳房地產及其相關行業正需要這樣的宏觀利好。

  "前海發展現代服務業最直接的是推動對高端辦公樓宇的需求。"鄧志旺在接受采訪時認為，由於在前海登記註冊的公司將享受企業所得稅和個人所得稅的雙重優惠，這對整個寫字樓尤其是高端寫字樓市場會產生重大的影響，對其他區域尤其是福田中心區帶來很大的壓力。

  仲量聯行亞太區地產部董事總經理Paul Muller也認為，按照已經公佈的規劃，前海將帶來80萬人就業，而前海內部僅僅能解決30萬人居住，這意味著還有50萬人需要解決居住問題。"這50萬人相當一部分遷移到前海周邊區域居住，將導致周邊區域物業價值攀升。"

  目前，前海正在大力改善區域內的交通配套。"這是我們最為看好的直接利好。"紮根寶安的富通地產一位高層21日接受本報記者采訪時表示，前海的每一項優惠政策都會對寶安中心區形成利好，現在則開始對南頭、碧海等區域形成影響。其中，前海分步開發住宅的方式是核心因素之一。

  "無論短期還是中長期，前海對深圳房地產市場的影響則是全方位的，因為它是深圳'關內'惟一有待開發的大面積整塊土地。"Paul Muller認為。橫琴：政策利好

  引投資熱潮

  "最近我們陪瞭很多外地來的開發商去看地，橫琴、唐傢灣，很多地方都看過。他們對自貿區的概念很感興趣。"珠海中原地產營銷總監李煜透露，橫琴申請自貿區的消息引起瞭很多對政策敏感的投資人士的關註，樓市、地市在短期內迅速升溫，橫琴從昔日的不毛之地一躍成為"樓王"、"地王"的代名詞。

  據瞭解，橫琴新區的發展規劃和上海自貿區總體方案有七八成內容是相似，不同的是，今年8月1日，橫琴新區已正式實行"比特區更特"、"類自貿區"政策的分線管理創新通關模式，試點自貿區將作為下一目標進行推進。

  "比特區更特"

  橫琴位於珠海市南部，與澳門相鄰。繼2009年國務院正式批復橫琴成為繼上海浦東新區、天津濱海新區之後的第3個國傢級新區後，2011年7月14日，國務院正式批復瞭橫琴將實行"比經濟特區更加特殊的優惠政策"，即擁有特區立法權限，特殊的通關、稅收、產業、金融政策。橫琴成為國內開放度最高、創新空間最大、體制最寬松的地方。根據相關批復，橫琴新區將實行"分線管理"的創新通關模式，這一模式突破瞭中國現有的通關制度，相當於一個類似香港的"自由貿易區"。

  這些特殊的政策支持為橫琴申請自貿區奠定瞭良好基礎。有消息指出，橫琴共向廣東省政府提交瞭兩套自貿區方案：一套是以橫琴新區為惟一主體，另一套是以橫琴和保稅區作為一個整體來申報。珠海市橫琴新區管理委員會主任牛敬近日表示，橫琴新區的發展規劃和上海自貿區總體方案有七八成內容是相似的。"上海的步子更大，其中部分新思路值得橫琴充分借鑒。"

  不過也有人認為橫琴才是中國自貿區的先行者和實驗區。珠海海關的一位人士告訴記者，就自貿區的海關監管的實質內容來看，"一線放寬，二線管住"是自貿區的先行必備條件，而橫琴已經取得瞭這方面的先行試驗權。未來隻要目標明確、認真落實，橫琴自貿區的建設還會走在全國的前列。

  這個說法也從企業佈局橫琴的態勢上得到瞭驗證。截至2012年12月，雖然成立僅3年時間，但橫琴新區已新增港澳服務企業73傢，註冊資本累計約54.1億元，投資總額約66.9億元，其中港資企業39個，投資總額約40億元，涉及產業以商務服務、文化創意和休閑旅遊為主；引進重大港澳服務業項目10個，總投資超過528億元。

  地市狂飚

  在土地供應稀缺和自貿區效應的疊加作用下，今年橫琴的土地市場宛如坐上瞭"過山車"。

  今年4月，一宗位於橫琴新區十字門大道東側的綜合用地以3580元/平方米的樓面地價成交。6月，珠海大橫琴人才公寓建設有限公司以單價6800元/平方米競得橫琴一宗商住用地，刷新今年6月以來珠海土地成交單價。7月，廣東客商匯投資有限公司以樓面地價15890元/平方米、總價38.47億元競得橫琴一商住用地，溢價率達206%，為今年來珠海市商住土地出讓的樓面地價及總價雙"地王"，也再次刷新珠海土地成交單價紀錄。

  李煜預測，隨著2015~2016年大量樓盤上市銷售，橫琴將成為珠海樓價的"風向標"。

  "10月23日，橫琴又推瞭兩宗住宅用地，起拍價是10000元/平方米，比以往珠海土地的起拍價都高，這無疑又會成為新的地王。"珠海合富輝煌的有關負責人介紹說。

  不過合富輝煌的一份研究報告也顯示出瞭短期投資風險。報告指出，目前珠海主城區總庫存量為7515套，而且主要戶型面積集中在120平方米以上，加上後期新盤新貨不斷入市，未來庫存壓力依舊會居高不下。

  雖然目前橫琴還沒有實體項目，但李煜認為，自貿區真正獲批後會引起更多本地客戶的關註。今年珠海房價漲勢明顯，漲幅已超過30%，隨著自貿區的利好逐漸釋放，未來幾年仍能保持20%的年漲幅。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/13392470014.shtml

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