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平安的地產野心已涉足商業住宅養老多個領域
??2014年是中國平安投資地產集中爆發的一年，互聯網平臺、養老、工業物流都是在這一年嶄露頭角。
??在房地產行業轉型之際，開發商對於行業發展都持謹慎態度，金融保險巨頭平安集團卻在不斷“加倉”房地產。
??4月1日，中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。而在2014年8月-2015年2月期間，平安不動產已經投入超過300億元人民幣擴充土地儲備，讓不少大房企咋舌。此外，平安還在去年成立平安好房網，進軍互聯網金融和房地產電商。
??目前，平安旗下的不動產業務已涉足商業、住宅、養老、工業物流、房地產金融+電商等多個二胎房貸 二胎房貸條件怎麼貸款比較會過件領域，儼然是保險公司中的地產“一哥”。在中國平安董事長馬明哲面前，一個宏大的地產王國版圖已鋪展開來。
??鐘情不動產投資
??在房價突飛猛進的歲月裡，險資進入房地產曾是個敏感話題，保險資金投資不動產也因此受到政策嚴格監管。很多保險公司都是打著“自用”的旗號，投資、收購城市核心區的商業、寫字樓。平安的地產投資則大都以集團或平安信托的名義進行。
??直到2010年9月，中國保監會公佈《保險資金投資不動產暫行辦法》，規定保險資金投資不動產的賬面餘額，不高於公司上季度末總資產的10%，保險公司不得直接從事房地產開發建設。當聽說險資開閘投資不動產時，平安集團董事長馬明哲曾表示，“已經等瞭5年。目前我們已經為不動產投資準備瞭很好的項目和團隊，平安信托和投資部門一直在為第三方做這方面的投資。”由此可見他對不動產投資的鐘愛。
??雖然投資細則尚未出爐，但已陸續有保險巨頭以自用名義“先下手為強”。2010年7月30日，中國平安斥資6.13億元獲得深圳福田中心區南區的一個地塊，建築面積約為12.8萬平方米，該地塊位於中國平安總部的旁邊。
??保險資金追求的是長期的穩定回報，核心城市的核心物業符合這一要求。因此，險資偏好一二線城市核心商業區辦公樓、綜合體的投資邏輯一直被沿用至今。而早期平安投資的這些物業，現在基本都交由平安不動產統一管理。
??2012年，險資投資不動產的比例被允許提高至20%。各大險企更是紛紛成立資產管理公司，增持不動產資產。“保險資金是最適合商業地產發展的，因為商業地產的租金收入、升值潛力，能為保險資金提供穩定的回報率。”一位專註商業地產領域的開發商如是說。
??不動產資產規模近500億
??不過，平安的地產野心不僅限於商業地產。
??2011年，平安壽險獲得瞭PE與不動產雙牌照。此後，平安投資不動產的動作明顯增多。平安涉足瞭養老地產，在浙江桐鄉、雲南西雙版納、浙江烏鎮開發養老項目，並采用“租賃+出售”的操作模式；平安還在成都空港和龍泉佈局瞭工業物流地產。同時，平安與品牌開發商頻繁互動，包括招商、華潤、首開、金地、朗詩、世茂等房企均與平安有合作項目，產品類型涵蓋住宅、商業等。今年4月，平安更是直接收購瞭碧桂園9.9%的股份，當起瞭二股東。此外，平安的地產版圖還擴張到瞭海外，在英國倫敦、美國波士頓等地購置商業不動產。另外，平安還打造瞭一個互聯網+房地產+金融的跨界平臺——平安好房網，進入激烈的互聯網行業。
??資料顯示，作為中國平安旗下全資子公司，平安不動產截至2014年8月，公司資產管理規模近500億元。業務涵蓋商業地產、旅遊養老地產、工業物流地產和住宅、股債券投資等。
??“如果說之前平安在探索不動產投資，那麼現階段資產管理規模已經幾百億瞭，已經進入成熟發展的通道瞭。”一位投資界人士表示。
???買地、財務投資並舉
??從平安投資地產的足跡可以看出，2014年是集中爆發的一年，互聯網平臺、養老、工業物流都是在這一年嶄露頭角，而“幹掉”不少大鱷、豪擲超過300億元購置土地，更讓平安成為地產圈內的“土豪”。
??同時，當生命人壽、安邦保險等險資大舉從二級市場購進房地產股票，並獲得金地集團、金融街等上市公司的大股東、二股東地位時，平安則是更深地介入到房地產行業。“主要是財務投資。”一位投資界人士介紹：“地產股因為調控和市場的原因，一直處於低估值階段，具備抄底升值的潛力。於是，平安從投資回報率的角度，選擇瞭與開發商合作開發項目”。
??2015年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元豪奪豐臺區白盆窯地塊。據首開董秘王怡透露，該項目由華潤、首開來主導操盤，平安則是同股同權益，財務投資為主。
??雖然險資不能直接從事房地產開發，但險資通過金融產品過渡被業內視為規避政策涉足房地產開發的途徑。另據有關媒體報道，平安不動產內部人士透露，拿地資金並不來自平安集團其他體系，言外之意沒有直接利用險資。
??而對於地產的投資方向，此前，平安不動產董事長兼CEO鄒益民表示，“平安選擇的應該也是每個城市的核心地段，二線城市也屬於考慮的范疇之內。…1胎房貸二胎年息借貸增貸轉貸…現成的好的樓太少瞭，現在剛好開發商也面臨資金短缺的問題，那麼我們也可以在商業地產這做一點投資，這是一個很好的合作。”
??“任性”押寶杭州
??與平安高歌猛進投資地產相對比的是，2014年全國樓市處於下行趨勢，不少城市庫存高企，去化困難。但平安卻大舉進軍房地產，而且在最早降價的杭州市，平安也是拿下江幹區、餘杭區等多宗商業、住宅土地。
??對此，杭州雙贏置業機構總經理章惠芳認為，“杭州調整得快，恢復也快。投資最怕一潭死水、沒有波段。”去年，杭州“松綁”後，市場成交量反彈較大，但受制於庫存量，價格比較平穩。
??“好在有量，所以平安重金購地，找準瞭城市和時機，其蘊含的風險也相對小些。而一些三四線城市對調控反應平淡，庫存量也大，就沒有必要進駐瞭。”
??在章惠芳看來，樓市調整，給金融保險資金提供瞭介入的機會。“以前房地產行業利潤率高，不用去細算借貸成本，與金融保險機構合作的積極性不高。而現在全行業利潤率低成為新常態。引入金融保險資金，既可以降低融資成本，又可以一起承擔風險。另一方面，保險資金也需要尋找出路，在運營中增值保值。未來房地產金融化的趨勢將越來越明顯。”
??一盤大棋，搶占先機？
??房企在轉型，金融保險公司也在轉型。近幾年，平安集團“掌門人”馬明哲也在為中國平安尋找新的增長引擎。從網絡投融資平臺“陸金所”，到“三馬”聯手組建的互聯網保險公司“眾安在線”，中國平安正在逐步試水互聯網平臺下的新型金融模式。
??而在地產板塊推出的平安好房網，去年上線後就引發爭議。業內質疑其打著“去中介化”、“顛覆中介”的旗號，實際是在推它的互聯網金融產品。包括近期入股碧桂園成為二股東，都不是財務投資那麼簡單，更蘊含著下一階段的商機。
??平安方面稱，將加強其在地產行業的競爭能力，促進市場和行業整合發展，實現戰略互補，爭取更大市場份額，更為重要的是，這將為平安提供進入社區服務的切入點。而據媒體報道，在碧桂園社區服務APP中，將會嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業管理費、水電費、煤氣費和其他收費服務；還要針對物業管理、O2O平臺、電商、金融服務、養老、醫療、物流等等定制式的設計合作方案。
??“這些跨界合作或是將線上線下資源做透，將非常有前景。每個行業都有吃螃蟹的人，誰更有經驗、誰先進入進行資源整合，誰就會占到先機。”章惠芳如是說。
??不過，王怡卻對此持謹慎態度，合作方向有很多，聽起來還不錯，但還需要落地，經受市場檢驗是否可行。
??至於未來如何，平安集團董事長馬明哲在2015年的新年致辭中，提到平安不動產時僅寥寥數語，但也可見端倪：不動產公司投資規模實現突破性增長，戰略投資項目為集團未來的發展奠定良好基礎。
??或許，不動產領域的開疆拓土會是平安集團戰略轉型的一步大棋。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/08055992084738859648822.shtml
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