葉怡如

  開發周期明顯縮短

  "按照目前的房地產市場行情，我們不太願將項目持有時間拖長，開發和銷售都圍繞資金快速回籠進行，尤其是在一二線城市。"廣州某大型上市房企內部人士對證券時報記者說。

   此外，記者從克爾瑞研究中心獲得的一份研報顯示，萬科、保利地產等大型房企已將今年年初新增土地儲備的很大一部分推出市場，平均開盤時間在8個月左右， 時間較去年的10個月明顯縮短，而這種情況在一二線城市尤為明顯。萬科董事長王石曾以"5986"生動描述萬科的快速周轉模式，即拿地5個月動工、9個月 銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅。

   萬科、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉型房企，快速拿地快速開盤的策略由來已久。統計顯示，萬科、保利快周轉房企去年的新增項目超過60%已經開 盤，平均開盤時間都在10個月內。而這些房企在2013年年初新增土地儲備，也有很大一部分已經推出市場， 平均開盤時間在8個月左右，時間明顯縮短。

   在一眾大型房企中，碧桂園平均開盤時間5.7個月，堪稱速度第一。而龍湖地產最近兩三年高周轉戰略執行效果開始顯露，今年以來新增項目平均開盤時間在7 個月左右。金地集團2013年初新增項目也有70%已經開盤，平均開盤時間在9個月左右，與2012年新增項目相比，速度明顯提升。

  值得一提的是，過去以"高端、精品、豪宅"著稱的中海、華潤等房企，今年也順應市場潮流，正向高周轉開發轉變中。以中海在杭州的中海禦道路一號為例，從拿地到開盤，僅用6.2個月。

  包括中海、世茂、華潤在內的房企，已經陸續開始將產品轉向剛需和改善型的中小戶型，進行快速開發，通過銷售量的規模化消除產品轉型利潤率變低帶來的利潤下滑影響。

  "從具體城市來看，二線城市項目開盤速度明顯快很

  多，例如杭州、武漢、成都等。萬科、中海、龍湖等房企在二線城市項目大都采取短平快的開發模式。"克爾瑞研究中心分析師房玲稱。

  快速周轉仍是主流

  房玲認為，整個房地產行業面臨的市場環境目前復雜多變，開發周期越長，房企開發風險越大。此外，近年來各地限購政策頻出，為瞭適應市場的變化，房企也紛紛進行產品剛需轉型，加快開發速度。

  蘭德咨詢總裁宋延慶也表示，高周轉可以對沖高資金成本，降低財務費用，可以提高資金周轉率和投資杠桿率，進而可以快速做大規模、提高收益。"高周轉可能會降低項目的開發利潤率。但因為周轉率和杠桿率的提高，項目投資收益率並不會降低，甚至會提高。"

   正如宋延慶所言，以萬科為例，2012年萬科凈資產收益率(ROE)為21.49%，而在2011年萬科該指標為19.8%。根據杜邦分析法，該公司凈 利潤率從2011年的16.16%下降至15.19%，而拉動ROE上升的動力便是資產周轉率，從2011年的0.28上升至2012年的0.31，周轉 速度明顯加快。

  事實上，萬科屬於高周轉低利潤率實現高資產回報率的典型--快速拿地密集開發，然後迅速賣出，賣房時根據銷售市場的行情不斷調整價格，追求的不是售價而是銷售速度，以快進快出來實現良好現金流。

  宋延慶認為，短期來看，快速周轉仍然是房企運營的主流模式。"當然，高周轉並不是沒有問題。特別是市場背離暴利時代後，高負債和高周轉的開發模式確實存在發展隱憂，未來不排除會有更好的模式，可能我們還沒重視這一點，就像5年前還不太重視高周轉一樣。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/08282544090.shtml