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??主持人:非常感謝尤嵐女士帶來的演講,以上是本次發佈會關於市場動態和專題方面的探討,關於舊城改造除瞭上面的分析,我相信各位主管對於這個話題在關鍵問題上肯定有更加專業和獨特的觀點要跟我們進行共享和探討,所以我們本次發佈會也特別設置瞭一個專題討論的環節,將會請三位主管來一起參與這個互動討論。

鄧暘:從我的角度來看,不同的業態,包括產業、包括酒店、包括住宅以及商業辦公等等等等業態裡面,舊城改造當中商業是最核心、最重要的因素,因為商業和其他業態相比有不同的核心點,因為商業是最容易吸引外來人口的業態,隻要你有很好的商業,一定有大量的外部的人口進入,尤其是年輕人會願意過來,這樣這個區域的人口結構會發生變化。

??從城市形象來講,住宅晚上人會多一些,辦公是白天人會多一點,隻有商業幾乎是24小時有足夠的人群,而且這些人群是在流動的,他們也在不斷的交流,這一點對城市的活力塑造是更重要的。第三點隨著時代的變遷,商業的模式也在發生變化,現在我們看商業不僅僅是消費的場所,更多是娛樂、社交的場所,實際上商業打造一方面從業態上來講承載瞭消費的功能,另一方面他實際上也是在重塑區域人群社交的平臺,這一點我覺得對城市文化的重塑應該是非常重要的一點。所以說我覺得在所有業態裡面,舊城改造成功與否,商業占瞭非常大的比重。

內容來自sina新聞

??再有,金融機構會通常看一下融資主體的情況,也就是說這個企業是否有能力把這個項目做好,或者是按照預期情況把這個項目做下去,但是通常也有一個大前提,就是政策的環境,剛才提到政策其實是多變或者說隨著市場發展逐漸調整的,他們做項目的時候通常會在政策允許的范圍內投某一些項目。

??第二點需要註意的是在舊城改造中要註意,因為舊改涉及到三個問題,第一是推倒瞭重建,就是重新開發,第二個問題就是保護和修護的作用,在這個保護和修復的過程中,我想拿北京的一個例子來講,我們所保護的不僅僅是原有的建築,而且有的時候也要註意保護原有的商業氛圍,特別是在舊的商業區開發中,更是應該考慮到這點,北京有一條街大傢都知道,就是平安大街,當時原來的時候有很多的門面,商業氛圍比較濃厚,城市重建過程當中這條街確實拓寬瞭,路也比較順暢瞭,但是重建起來的門面都是冷冷清清的,它附近的隆福寺大傢可能都知道,是多年積累、商業氛圍特別濃厚的一個地方,但是重建以後,也是門市特別冷清。我有時候去那邊裝一些字畫,人特別少。由此,我想起來看過一本書《美國大城市的生與死》,其中講到城市重建過程當中怎麼註意這些關鍵點,裡面提到一點特別深刻的,就是街道尺度的問題,如果要坐在二樓我能夠看到街區的百分之多少,這樣就給大傢一種去消費的感覺。所以第二點不光要註意保護原有的建築,而且在這個過程當中還是應該保護它原有的商業氛圍,不要建築起來瞭,但是積攢多年的人流就消失瞭。

??主持人:請問鄧暘先生您的觀點呢?

??我想分享一個成功的案例。關於重建的事情,香港有一個九龍區,官塘是特別老舊的工業區,這個區域十分缺乏商場,當時開發商定位就是把這個地方推倒重建,就是我們比較知名的APM商場,這就是在一個老舊工業區的基礎上建立起來。APM就是結合瞭AM和PM,相當於從早上到晚上,消費者定位都是年輕人,但是很多人到瞭商場關門以後就沒有地方可去瞭,所以利用這個市場的空白結合這個區域本身就缺乏這樣一個位年輕認定為的一個商場,所以這個項目特別成功,當時我們去看的時候,裝修特別時尚,是年輕人的裝修,地板都是黑色的,品牌的引進和音樂的節奏都是年輕人的節奏,做得非常有活力,這個項目的成功應該歸結於前期的定位。

??以下為本次媒體見面會的實錄部分五:大溪土地貸款

??關於舊城改造出現的問題應該註意的方面,我個人理解第一方面應該是規劃,我感觸最深的就是規劃一定要先行,這個大傢普遍比較關註,而且都已經有瞭這樣的概念。公館房屋貸款

??我想說舊城改造其實是一個時代化的需要,是社會經營的需要,是老百姓的需要,這樣的話,我們需要把舊城改造需要放到城市大的規劃當中去的,舊城改造可以說是符合城市的大的發展,同時要有周邊的現有的建築進行結合,要有很好的配合,還有功能定位等等。

??另外一些方面我想講一下開發商需要關註的問題,對於開發商來講其實對關註的就是政策。舉一個很小的例子,我們跟開發商做訪談,他們講到瞭,他們也是一個舊城改造的項目,因為這個項目周期非常長,他做第一期的改造的時候,比如說舊城改造某某項目,因為當時的政策是支持金融機構多向舊城改造做融資的。但是做第二期舊城改造的時候政策就有些變化,他就要隨著政策改一個名字,他可能叫城中村改造,其實都是換湯不換藥,就是打政策的擦邊球,這是一個小的真實的案例。所以對於開發商來說,政策是首先要關註、瞭解的。

??主持人:非常感謝三位主管的探討和分享。

??首先我想請問三位主管,關於舊城改造的積極性還有它的重要意義是不言而喻的,但是從很多地方的實際的開發經驗來看,在舊城改造過程當中其實存在非常多的問題,比如說是開發模式比較單一,或者說破壞城市原有的空間結構和文化特色,或者說開發商在區域選擇上他們會局限於一些有利可圖的黃金地段等等。能否請三位主管探討一下,您覺得在舊城改造過程中要特別註意哪些方面才能避免出現上述問題。有請趙巖女士談談您的看法。

??主持人:謝謝。剛才尤總提到瞭,在舊城改造過程中,開發商和金融機構都非常積極的尋求創新的融資方式,在這些環節當中,您認為開發商各金融機構他們需要重點關於的是什麼呢?

??主持人:尤嵐女士對這個問題有什麼看法呢?

??趙巖:關於舊城改造這個問題,說是一個老話題。因為中國處於城鎮化特別快的階段,大傢反復強調城鎮化,城鎮化過程當中我們要避免城市發展過程當中無限制的攤大餅的發展,肯定涉及到在城市中心區發生舊改問題最多的區域。因為建設用地中心區越來越少,但是人口越來越多。但是我覺得這個問題提得特別好。

??鄧暘:前面兩位同事也已經談到瞭很多,從我的角度來說,我覺得最重要的就是前面提到的功能和人群。如果是舊城改造或者說新城開發,從市場、營銷或者是其他角度來講有一個問題,這個城市重新建造起來,裡面冷冷清清,看建一個城有三年五年,但是人氣氛圍需要十年甚至更長的時間。主要問題就是在城市改造和重建過程當中,一方面破壞瞭原有的人群結構和文化氛圍,另一方面我們又沒有重新的把新的人工和生活方式引入到這個社區。更多的是我們談規劃談建築談得特別多,反而忽視瞭人口。因為從我的角度來講,人才是保持城市活力發展最核心的要素。城市改造無論是策劃、定位、規劃過程當中,一方面要更多的考慮居民的需求,另一方面也要考慮人口結構的變遷以及它會為我們整個城市帶來的種種的可能的一個變化。隻有考慮到這些,舊城改造才能得到更好的效果。

主持人:您前面闡述當中也講到瞭,在舊城改造過程當中,有一些項目會註入一些新的商業元素,會註重商業元素的打造。您認為舊城改造當中,商業的開發會起到什麼作用呢?

??尤嵐:我也體會到瞭舊城改造,因為我小時候住的地方就是老城廂那個位置,十年的發展變遷是非常非常快的,因為前兩天跟周總坐車,他覺得很寬,我說十年前這個路非常窄,十年時間把這個區域改造得非常繁華、非常現代化。

戴德梁行2014媒體見面會實錄五

媒體見面會論壇環節

??尤嵐:我先講一下金融機構這邊,因為金融機構在經常不斷的做項目,他有一個比較成熟的體系,叫做項目篩選和風險控制的體系,對於他們來講,有時候我們會經常聊天,他們提到首先是關註項目的好壞。什麼叫項目的好壞呢?就是這個項目首先要有安全,就是風險控制是沒有問題的,另外它有一定的預期收益在其中,所以首先要判斷項目的情況,其次是對這一個區域的瞭解,也就是說對於未來一個判斷,從未來去講,這個項目收益是不是有保證的收益。

??2015年1月20日,天津:全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日舉辦天津媒體見面會,總結2014年度天津房地產市場表現並提出對今年的展望,同時闡述瞭天津房地產市場在舊城改造背景下的機遇。

??>>>查看實錄部分一、二、三、四

??另外一方面,要善於包裝。剛才講金融機構要控制風險,對項目要進行瞭解,開發商就善於包裝在哪兒,項目大的定位是不是符合周邊的發展趨勢,是不是未來由於其的前瞻性,未來的收益是否有保障等等,所以說項目未來定位的方案是非常重要的,金融機構很多情況下會拿這個方案考察這個項目,因為畢竟都是前期嘛,誰都沒有看到項目真正建起來是什麼樣子,所以說方案的好壞或者說方案是否能打動金融機構其實是非常重要的。

??還有良好的運行團隊。對於開開發商來講,可能我是國企過程是小的民企,它的融資主體的情況也會影響到金融機構是否投這個企業,自身的運營能力是非常重要的。

??主持人:趙巖女士,眾所周知天津是一個工業城市,所以它的工業歷史發展非常悠久,所以在天津老城區內遺留瞭一些舊廠房和老工廠等等。關於這類位於中心城區當中的老的工業區如何進行改造、提升和再利用,您在這方面是否有一些經驗或者是案例與我們分享呢?

??趙巖:說到老城區廠房的拆遷,我想起天津比較火熱的一個項目就是天拖項目,據說他們的售樓處做得很別致,就是在一個舊的廠房的基礎上改造的。

??關於到舊廠房這塊,我想無非就是兩點,如果說一個大區域的話,可能會涉及到整體的搬遷,北京首鋼的搬遷也比較出名,推倒重建還是原來的說法。在這種情況下,剛才鄧總的定位是非常重要的,如果這個區域的定位要不符合整個區域或者給整個區域的整個我功能有所沖突的話,這就是失敗的案例,我們身邊也有失敗的案例。

??我還想分享一些北京的案例,北京在保留舊有廠房上成功的案例,大傢比較熟悉的是798,不知道大傢是否去逛過,前一段時間關於798的租金有很多的傳言,說它的租金漲幅特別快,我們真的調查過,他在位於酒仙橋的區域,他的租金可以趕上寫字樓的租金。這個地方是怎麼形成的呢?我在北京待得久瞭,知道它的一些歷史情況,這個地方也是要把舊廠房拆瞭重建瞭,但是當時有幾個畫傢他們特別喜歡這個地方,舊廠房的有點就是尺度比較大,空間感比較強,他們認為適合創作,就自己集資把這個地方保留起來,從這幾個畫傢開始這個地方成為藝術匯集的中心,大傢可以看到有一些畫畫、有一些陶藝,還有傢居等等,大傢有時間可以去看看,現在那個地方成為瞭傢長帶孩子體驗藝術的場館,也可以購買藝術品,這個地方就這樣發展起來瞭。

??深圳也有這樣的地方,當時華僑城附近也有一些創意產業園,這個基礎不光是展覽的功能或者是畫傢、藝術傢辦公的功能,其實也可以衍生出很多商業的需求,包括我們逛累瞭可以去一些時尚的酒吧、主題餐廳等等,北京那邊也是跟藝術有關的相關的餐飲、商業等等,這些都非常發達,這個我可能是在保留部分廠房的基礎可以考慮的發展方向。

??還有一點,舊城改造是一個長周期的一個項目,有可能一個區域改造需要十年的時間,再加上我做評估的,我瞭解房地產的特性是唯一性,每一塊土地都是唯一的,我們不可能是搭積木式的拆改,我們要保留50年或者更長時間的建築在裡面,所以說就要有前瞻性。如果說符合五十年二十年的發展,這個區域改造以後還不是落伍的,還是一個先進的,符合人們需求的,能夠保證經濟繁榮度的這樣一個區域,也就是說要有前瞻性。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/11465963511593743726053.shtml

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