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內容來自sina新聞

  新浪樂居訊 北京國務院3月1日發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱為"通知"),除重申穩定房價工作責任制、加強普通商品住宅和保障性住宅建設、強化市場監管等原有政策外,在限購、差別化信貸及稅收方面的導向上釋放出從嚴的信號,可概括為:限購擴圍、加大二套房貸差別化信貸和從嚴征收20%個人出售房產所得稅。

  有待細化的20%個人所得稅

  長效機制來日方長

  除北京和上海地方細則明確將2013年房價控制目標定為"基本穩定"外,其他已出臺房價控制目標的地方細則均將房價控制目標定為"不超過本年城鎮居民人均可支配收入實際增幅"。我們註意到,與此前的房價控制目標相比,此輪更多的地方調控細則采取瞭"實際增幅"而不是以往的GDP增長。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-03/16222060753.shtml

  加大差別化信貸尚未落地

  (四)首次提出瞭建立全國統一的不動產登記制度的時間表,是中國樓市調控由短期行政幹預向長效機制轉變的重要一步。

  (一)2012年二季度後政策面逐步寬松的趨勢出現轉折,未來一段時期內樓市調控基調從緊;

  世邦魏理仕認為此輪新政釋放出的調控收緊信號,懸在半空的20%個人所得稅以及二套房貸進一步收緊等措施,將有效的控制。

  2013年房價控制目標

  限購不見擴圍

  各地細則對房產稅等房地產調控長效機制沒有實質性的描述。 此前公佈的《國務院機構改革和職能轉變方案》提出要在2014年6月底之前出臺不動產登記制度。我們認為全國統一的不動產登記制度和信息平臺將是全面推廣房產稅的前提,因此房產稅改革仍是一個較為長期的過程。

  綜上所述,已出臺的地方細則除北京最嚴厲、描述最清晰、操作性最強以外,其餘城市的細則均較預期寬松、且於關鍵點和執行層面尚存不少模糊處,意味著地方政府在這新一輪的房地產調控加碼過程中依然保有一定的決策權和靈活度,也說明中央政府目前並無意以"一刀切"之勢對樓市實施無差別的打壓。

  然而,據新高雄鳳山土地貸款浪樂居瞭解,世邦魏理仕分析認為較具體政策條款尤為重要的是,自2月中旬"國五條"出臺以來中央政府和地方政府一系列的動作傳遞出十分重要的信號:

世邦魏理仕解讀國五條細則 房價增速將逐步趨緩

  (二)如果20%個人所得稅的細則能夠得到有效實施,這將逐步改變 "買房一定升值賺錢"的預期,由此進一步削弱住宅的投資屬性,使其回歸居住屬性的本質,這符合中央政府一直以來的思路;

  (三)此次北京細則最為嚴厲,可歸因於2012年以來北京房價漲勢洶湧,且作為首都眾所矚目。北京細則也為其他房價上漲過快、或將來出現房價上漲過快的城市提供瞭政策升級的參照系;

  除北京將限購擴至京籍單身人士外,其餘城市的細則並未擴展至更多的人群,或如《通知》所述將限購的地域范圍擴至城市全部行政區域。

  個人出售房產嚴格征收20%所得稅是《通知》中最受市場關註的焦點。但地方細則中除北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等城市明確將嚴格執行20%所得稅外,其餘城市尚未就此表態。此外,針對此前該政策可能會誤傷合理改善型住房需求的市場評論,目前北京和上海目前明確瞭"滿五年的唯一生活用房"可免征所得稅。因此,我們認為20%的個人所得稅在包括豁免范圍、如何定義所得額等執行層面仍有很多方面尚待厘清;而從另一方面看,目前大部分城市的模糊狀態也為地方政府視當地樓市未來變化出臺進一步的措施預留瞭空間。

預計未來一段時間房價的增速將逐步趨緩,而成交量也將由於交易環節成本上升以及部分買傢由於市場預期改變重回觀望等原因而有所回落。但考慮到2011年和2012年上半年發展商購地並不活躍,因此短期內新房供應預計將處於較低水平,市場供過於求而導致房價下降的風險不大。同時,若部分城市房價在未來一段時間仍出現持續上漲的態勢,則不排除地方政府細則加碼的可能性。

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  近期,中小企業信保基金二胎年息借貸增貸轉貸包括北京、上海、廣州、重慶等多個省市密集出臺瞭針對上述新政的地方執行細則。世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉先生對新浪樂居表示:"整體來看,大部分已出臺的地方細則均具有以下特點:新意欠奉、細則不細、且嚴厲程度普遍低於市場預期。鑒於許多城市的調控細則靈活度大,新政對市場短期的實際影響目前較難有準確評價。"

  《通知》中提出的繼續嚴格執行差別化信貸政策被市場解讀為二套房貸的利率和首付比例有可能進一步提高。但目前除北京細則中較為明確地提出將根據房價控制目標和政策要求進一步提高二套房貸首付,少數城市表示將適時調整二套房貸首付比例和利率外,更多城市尚未就此做出明確表態。我們認為進一步加大差別化信貸有待央行背書,而具體執行層面則根據各大商業銀行信貸額度以及各地房價和成交情況可能存在一定的操控空間。
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