葉怡如

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  二胎房貸銀行利率比較貸款全省皆可處理富豪們"步步驚心"的內地探索

對於"撤資"內地，李嘉誠一再否認。

  香港富豪真的看好內地市場嗎？

  同時，目前內地房地產業整體低迷，內地大型房企紛紛展開海外投資。據國際大型地產顧問高力國際數據，2013年中國跨境房地產投資額已經達160億美元，2014年預計還將翻倍。仲量聯行也發佈報告指出，中國主要住宅開發商尋求海外投資機會，是為瞭應對國內經濟和樓市的放緩局面，今年一季度對外投資同比飆升80%。英國、美國、澳大利亞等城市成為內地房企提高收益、實現投資多元化等目標的首選地點。

  香港不少老牌地產富豪如長和系主席李嘉誠、九龍倉的吳光正、新鴻基郭氏傢族、恒隆地產陳氏傢族等，進入內地都已超過10年，然而至今在內地大大小小的城市中，卻沒有任何港企占據到房地產市場主要的地位。相反，香港地產富豪們的內地探索"步步驚心"，時常發生盈利下滑甚至要撤出市場的事件。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-27/17122751014.shtml

  2007、2008年的內地樓市低潮，曾一度令積極投資內地的新鴻基地產盈利驟減30%，不得不出售瞭手中成都等項目股權，並退出廣州、深圳多個已達成意向的項目。2013年，華人首富李嘉誠接連出售廣州西城都薈廣場、上海東方匯經中心、南京國際金融大廈等項目，更因此惹來"撤資"的疑雲。

  宋衛平在發佈會上一語道破，他指內地房地產業開發進取，但九龍倉則是"保守"、"穩健"的公司，營運方式"60%都與綠城不一樣"，難以管理綠城目前的五千多名員工。

  不可否認的是，由於內地經濟增幅持續領先全球，港企投資內地依然不失為一個理想的選擇。目前多數進入內地的香港開發商，早已不在認為僅憑借香港"成熟的開發經驗"就能擁有競爭力。在內地發展的港企除瞭步步謹慎，更想盡辦法來"接地氣"，或是采用內地化的模式來進一步適應市場。

  對於宋衛平的決定，九龍倉當然是無奈的，融創孫宏斌曾透露，綠城原本想賣給融創更多股份，但九龍倉不同意，也不願意出讓手中已有的股份。在並購的消息傳出後，九龍倉的反應也相當冷淡，副主席吳天海在外界的多番追問下，最終也隻表示集團"理解"、"尊重"宋衛平物色接班人的"個人決定"。業界傳聞稱，宋衛平與九龍倉對於公司的策略屢有不同意見，甚至在某種程度上是促使宋衛平賣掉綠城的原因。

  由於香港土地資源稀缺，也沒有土地增值稅等負擔，香港房企普遍有長線投資，長期囤地的習慣。香港的許多房企拿到地皮後，可以十年都不開發，地皮本身就已經增值數倍。即便建成瞭樓盤，多數房企也喜歡調樓市氣氛較好的時候，每年隻精挑細選地賣出一百幾十套，一年比一年賣得更貴。

  大傢不知道的是，這些富可敵國的大房企其實也常常是有苦難言。因為盡管已經進入內地十餘年，大多數港企依然是水土不服，面對經濟的波動和樓市低潮相當脆弱，發展得都不太順利。

  然而在內地，規則完全相反，九龍倉中國副主席周安橋就曾表示，內地開發商的"5、9、12"開發節奏令他大為驚訝，拿到地5個月內開工，9個月賣樓，12個月樓盤現金流已經轉為正，"這種周轉速度我們今天也沒法達到。"步伐緩慢的港企，不但無法提高資金周轉率，反而要繳納高昂的土地增值稅。更倒黴者諸如李嘉誠，旗下長實集團在內地屢屢因為囤地被罰款。

  香港房企內地擴張缺"眼力"

 &土地貸款台中中區土地貸款emsp;房地產是一門憑眼力的投資，從普通人買房到開發商拿地建房均是如此。但是，在香港成功經驗瞭數十年的開發商，回到內地卻往往失去瞭這種精準的眼力。

  這說起來一點都不奇怪。繼續以話題主角九龍倉為例，2007年大舉進軍內地市場以來，曾一度在多地搶下"地王"，但後來的經營卻並不如意，甚至有些根本沒能按計劃開發。周安橋後來曾對媒體透露，內地不少地方"供地太多瞭"，影響瞭集團開發的判斷，甚至直指這是"城鎮化的陷阱"。

  在香港，每年賣地計劃不過二三十幅，最終成交的更少，某塊地皮開發後建成多少住宅、大多面積的商場早已規劃好，其價值是公認的，不太會改變。然而內地則不同，意氣風發的港企計算瞭下城市GDP，買下自以為理想的地皮，自以為占據有利位置，卻沒想到幾個月內政府又突然推出多塊同區域地皮，可能近十傢開發商一起開發同一個區域，政府配套如醫院、學校、商場等則完全跟不上，失去規劃的港企則可能陷入瞭巨大風險。

  此外，與內地普遍高負債、杠桿率很高的競爭對手相比，香港房地產企業長期的傳統是註重穩健和低負債。恒隆地產主席陳啟宗就曾向筆者表示在內地發展近20年，但集團依然是"零負債"。長實的內地業務部分負債率僅4.9%，集團負債率也僅有15%，九龍倉目前的負債率稍高，但也隻不過是20%左右。

  香港開發商的低負債率和穩健的策略，與其內地拓展步伐的緩慢互為因果。從另一角度來說，這種"穩健"的姿態也令它們在內地十多年來盡管一直"水土不服"，但也並沒有面臨重大危機，甚至也大多一直保持穩定盈利。

  香港不少老牌地產富豪如長和系主席李嘉誠、九龍倉的吳光正、新鴻基郭氏傢族、恒隆地產陳氏傢族等，進入內地都已超過10年，然而至今在內地大大小小的城市中，卻沒有任何港企占據到房地產市場主要的地位。相反，香港地產富豪們的內地探索可謂"步步驚心"，時常發生盈利下滑甚至要撤出市場的事件。

  "看好內地市場"，幾乎是香港開發商們面對媒體時的統一口徑。然而，從企業經營的角度來看，香港開發商在內地"步步驚心"的歷史和內地樓市搖搖欲墜的現狀，是否真的如同他們口中那樣樂觀？

香港地產大亨為啥玩不轉內地市場

  許多人總是不明白，為什麼香港富豪們喜歡一邊唱好內地經濟，標榜自己重視內地市場，一方面又動不動就"撤資"呢？

  即便在香港，近年來也有內地房企加入戰團，央企中海外去年甚至拍下瞭香港政府要求僅供香港永久居民居住的"港人港地"的舊啟德機場地皮，一時引發熱烈爭議。大型私營房企碧桂園也奪得瞭新界西貢地區地皮。

  此外，由於香港房企在內地住宅市場上普遍舉步維艱，長實、九龍倉、恒隆等許多香港開發商都將其重心集中在商業地產尤其是高端商場上。與內地競爭者迅速回籠資金快速開發相比，香港企業則大多選擇長期持有多傢商場，以租金支持盈利。

內容來自sina新聞

  香港房企與內地競爭者相比，最大的優勢是低成本的資金，但發展的方針和執行能力上則都處於劣勢。其中最顯著的劣勢之一是開發速度緩慢。

  然而，這對於香港眾開發商來說並不容易，如長實、新鴻基這種親自上陣在內地市場"打天下"的，往往對內地變化莫測的政策環境窮於應對，資金周轉與建設速度則依然追不上內地對手。另一方面，如九龍倉與綠城這樣兩地策略性結盟合作的，港企方面的角色往往是投資者，自身的團隊得不到實戰磨練，尷尬地淪為孫宏斌口中的不用"幹活"的"最大受益者"。文/新浪財經香港站站長 (本文作者介紹：北大畢業後赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)

  上周，綠城中國主席宋衛平將一手創立的企業逾24%股權出讓給融創中國，成為近年地產界最大一宗並購案。不少人在第一時間會想起兩年前向綠城"輸血"51億港幣，同樣擁有24%股權的香港老牌房企九龍倉，當瞭兩年大股東後，為什麼沒有再進一步呢？

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