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  2012年開始,由於開發商在銀行的貸款不斷收緊,導致大量的社會資金通過各種"基金"形式湧入房地產開發市場。楊崇藝介紹說,一般的房地產"基金",對於房地產開發方來講,其實還是等於高利貸,一般利息是銀行利率的兩倍。

  "讓購房者成為股東,類基金運作。"錢生輝如此最簡單介紹上海臨港新城合作建房模式。



  錢生輝尋找到瞭基金管理公司,因為他要將一個個買房者打包進一個基金,還要以基金的方式引進購房者以外的純投資個人或者機構。"我們肯定優先考慮購房者的加入,而且購房者的資金門檻是純投資人的一半。但是,如果全部讓購房者出資不僅有難度,而且有風險。"與一般的基金介入房地產開發不同,不管是買房者還是純投資人的基金,臨港合作建房模式上都是"股權型"合作,也就是要與開發方利益共享,風險共擔。"我們需要尋找成熟的購房者,也需要尋找合理的投資人。"

  他很看銀行二胎年%好合作建房,"以往合作建房有很多失敗的案例,但是失敗的原因主要在於個人操作問題,政府是不反對的。

  "麗晶"是錢生輝第一個真正啟動的合作建房模式的項目。2003年,從北京市民於凌罡開始,個人合作建房如同一陣風潮在中國房地產市場刮過,錢生輝也在其中。2006年,錢生輝首先在上海浦東楊高南路找到瞭一塊地,那是其他開發商已經拍下的一塊地。按照當時談判的情況,錢生輝真正可以實現合作建房的建築面積是1.5萬多平方米。錢生輝覺得太小瞭,最後放棄開發。2008年,他在浦東三林地區又找瞭一塊地,最後因為歷史遺留問題地塊被擱置。在錢生輝之外,全國諸多合作建房也鮮有成功的案例。

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  2009年10月,33歲的朱冠銘在徐傢匯的街頭,拿到瞭錢生輝公司發出的小傳單。傳單上面介紹的江蘇太倉一處小區"麗晶上海新城"(下稱"麗晶"),號稱合作建房,以比市場更低的價格銷售。

  "合作建房的運作模式一直在摸索中,包括太倉'麗晶'模式其實還不是很成熟。"錢生輝說。麗晶項目上,錢生輝預先收取每個買房者5萬元,正式預售後再收剩餘房款,"但買房者並不是從一開始拿地就介入,在整個建造過程中也無法參與。個人購房者付得很少,缺乏對大股東的制約力,大股東還是有可能撕毀原來的定制購房協議,向購房者加價銷售。"太倉"麗晶",說是合作建房,仍然有點名不副實。

  經歷幾輪商談之後,朱冠銘放棄瞭購買"麗晶","一開始他們(開發商股東)說每平方米3200元,之後又說3300元、3400元。價格不斷在變化,他們之間有矛盾,以後可能有很多不確定性。"

  錢生輝對本報說:"我把自己定位為'未來開發商',將開發商的暴利撇掉,期待在更多地方,與更多購房者一起合作建房。"上海臨港新城合作建房項目的開始,不是錢生輝十年合作建房摸索路的終結,而是他合作建房的真正啟動,"我要路演,我要標準化推廣合作建房。"

  這成瞭上海首例合作建房。在歷經近十年的摸索後,錢生輝回到瞭他合作建房的起點城市,並且他認為找到瞭合作建房可以標準化的模式--上海臨港新城合作建房模式。

內容來自sina新聞

  但是,朱冠銘就此記住瞭"合作建房"。他登記成為錢生輝公司的會員,密切關註著錢生輝的新項目。"還好,終於等來瞭上海臨港新城的項目。"朱冠銘說:"如果錢生輝還沒有新項目,我就計劃在市場上其他樓盤買房瞭。"他等不及瞭,因為傢裡的小孩今年兩歲,馬上要上幼兒園瞭,"而且,原來一直在觀望房價是否下降,房價下降沒希望瞭。"

 期盼與執著

  臨港地塊是以上海合築房地產有限公司(下稱"合築公司")的名義拍下來的。這次,錢生輝集合瞭20多名購房者,"每個人最低先付50萬元,其餘房款等正式預付後再支付。"這些錢已經進入專門的賬戶,由錢生輝、朱冠銘、倪建柏等四人共同監管。錢生輝是作為開發方代表,朱冠銘與其他三位都是購房者。"我們一起監督專款專用。"朱冠銘說。

  上海市政府發展研究中心特聘研究員楊崇藝對《第一財經日報》說:"上海臨港新城合作建房的模式,可以撇掉大部分的開發及資金的利潤,拉低房價近30%。"

  朱冠銘原是一個技術工程師,曾三次創業。他對本報記者說:"合作建房,看起來是新鮮事物,號稱總房價可以更低,當初看到的時候蠻願意做些瞭解。"朱冠銘找瞭個周末,專門跑去太倉,比較周邊的房價,"麗晶"每平方米的確便宜瞭不少,而且房型設計叫朱冠銘怦然心動--房間都朝南,據說擁有房型專利。

  2005年以來,屢屢有合作建房失敗的案例。"失敗的原因,不在於政府的禁止。"錢生輝說,"政府隻是禁止個人集資建房,就是那種沒有經濟主體,缺乏專業人士牽頭操盤的民間建房模式。"

  回憶2008年上海三林地塊的失敗,錢生輝說:"當時有關部門與我進行瞭溝通,表示支持,希望我們獨自拍地開發。"他說,"不管是上海,還是其他地方的政府部門,對於合作建房都是不反對的態度,隻是希望尋找到更加合法合規的操作模式。太倉'麗晶'的全面順利銷售,表明地方政府的不反對態度。"

  2013年1月,當錢生輝告訴朱冠銘,希望與他還有其他更多購房者一起競拍一塊地的時候,朱冠銘很快就同意瞭。朱冠銘對本報稱,錢生輝介紹的合作模式,打消瞭他在太倉項目上的諸多顧慮。

  在臨港地塊開拍前的一個星期,錢生輝聚集瞭包括朱冠銘在內的近30個購房者。他們一起以3555元/平方米的價格拍下瞭地塊。"地價、房價、房型什麼的,我們都有瞭決定權。"朱冠銘說。朱冠銘他們當時對於拍地的心理價位上限是每平方米4000元。

  類基金標準化運作

 購房者走到開發最前端

  錢生輝沒有打算讓這些購房者直接以自然人股東的方式進入合築公司,"那麼多股東,運作效率會很低的,而且不方便管理。"這兩年他一直在關註基金的運作,他認為基金如今成熟瞭,引入基金的模式,能夠讓合作建房模式成熟化、標準化、制度化、公開化。

  在買房者之外,錢生輝尋找那些願意風險共擔的純投資人,"隻有這樣,才能擠壓房價當中重復投資的成本。"在他看來,房價當中,地價與造價都是沒辦法影響的,隻有開發商環節以及資本環節的利潤可以減少。作為合作建房模式中的開發商,錢生輝強調自己隻收取一定比例的管理費用,而通過聚合理性購房者以及純投資人的基金,實現真正讓利於購房者的合作建房。楊崇藝對本報估算:"大概能相對降低房價30%。"

  關於樓市的大環境,朱冠銘與其餘購房者也做過討論,"我們覺得第一目的是自住,房價漲跌就不太有關系。"他對臨港項目的模式很滿意,"所有的過程都公開,所有的成本我們都可以參與。"

  4年後,購房者朱冠銘和開發商錢生輝終於產生瞭交集,他們與其他20多個購房者一起,在2013年2月拍下瞭上海臨港新城主城區WNW-A1-3-1地塊(下稱"臨港地塊")。

  楊崇藝表示,在現行政策法律下,合作建房完全能夠以有限合夥基金的方式合法合規地進行運作,並且標準化推廣。如果上海臨港新城合作建房項目基金化運作成功,將成為全國首例基金化運作的合作建房案例。

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上海首例合作建房啟動 又是試驗還是新模式成型

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-10/07302065216.shtml
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