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內容來自sina新聞



  一個個小城市不斷吸納人口,花極大的氣力與資本填平河汊,建起高樓大道,堵塞交通,以為這才是現代的象征,殊不知在一手摧毀自己的環境競爭力, 將自己與其他大城市放到同一平臺上競爭,在吸引總部經濟、建立"外灘金融園區"時,缺少人才資金配套的短處畢現,這種不自量力的行為獲得瞭GDP與高額負 債,使這些城市在競爭中處於完敗地位。中國不需要那些星羅棋佈的金融城,需要的是立足於當地的完善的金融服務業,恰恰在這一方面,各地乏善可陳,基本上處 於同質競爭的尷尬局面。

  所謂蜂巢城市,第一個差別就在於項目為城市提供的功能,不是簡單的居住功能辦公功能,而是要有城市的核心功能。但是,城市核心功能的定義仍然是 模糊的,復星在養老地產、醫療領域方面的大手筆投資為核心功能點題。梁信軍直接瞭當地說,"我覺得6到8年內,大健康就會成為中國第一大行業","如果你 過去一直碰房地產,為何不去碰碰大健康,從培訓教育、研發、醫藥制造、醫藥批發到零售,醫院下遊到養老,再到醫療,整個健康大的產業支付,保險,支付渠道 等等整個環節我覺得非常大的體量,很多人是可以做的"。

  與學區房同樣稀缺的房產是養老地產,享受政府補貼的優質養老院需要排隊十年以上,而其他高檔養老園則以保險、保證金等方式,在沒有產權的情況下 享受著每平方米1萬元以上的高價。社會養老院保持贏虧平衡不易,而大型養老地產回收瞭滾滾的現金流,再過十年養老資源更加稀缺,養老地產將享受高昂的養老 服務溢價。

  單純讓人居住、讓人購物的住宅地產、商業地產顯現頹勢,住宅的剛性需求與改善型需求隱現玻璃天花板,需要安全感的人大批移民,對制度的剛性需求 超過瞭中國城市住宅的吸引力;而大批進城的新居民,需要一個長期的財富積累過程,才能形成新的購買力。商業物業則受到電商、同業競爭的巨大沖擊,寫字樓在 到處建新區、企業動輒圈地自建的中小城市,簡直是在往脖子上套彈殼。地方政府並不是維持地價的萬年定海神針,土地收入對財政固然十分重要,但在貨幣緊縮、 企業負債率高企、居民預期不明確時,地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩定地價。

  復星集團CEO梁信軍最近表示,房地產在未來6到8年內逆轉,即使地方政府極力保持土地價格平穩,以償還高額負債,但未來3到5年土地價格仍然會到達平衡點後開始逆轉。梁信軍考慮清楚,做蜂巢城市,跟傳統的地產開發模式拉開距離。

  確實,中國制造業產能嚴重過剩,但過剩的背面,是很多資源嚴重稀缺。如藍天白雲的幹凈環境的稀缺,今年3月29日,3月29日,開發商在鄭州市綠城廣場分發欒川縣老君山的新鮮空氣免費體驗,不少市民來此吸氧,20袋新鮮空氣很快被一吸而光。

  房地產需要新引擎,新引擎就是與中國的稀缺資源相結合。

  其他稀缺資源包括體驗式商業地產,以及擁有豐富產業集群經驗的產業園地產等等,房地產轉型的過程,就是與社會稀缺資源結合,開發商轉型為特色服務商的過程。

  所謂旅遊地產,就是在日常生活之外在傢庭再開一個窗口,這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗,是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭,是 仰頭即風景,給好友、傢庭相聚休息的空間,細致的服務體現在所有的上網、交通、交通規劃、傢庭與傢庭之間的距離等細節處,國內能夠略具規模、象些樣子的旅 遊地產並不多,兩南"雲南、海南"個別區域可以稱得上宜居宜旅。

  無論是現在還是今年幾十年,中國最稀缺的是教育、養老等服務業,房地產與這些稀缺服務業的結合,綻放出奇葩。房屋成交低迷時,城市學區房逆勢堅 挺:上海市靜安區,一套破舊的小戶型二手學區房單價可達8萬~10萬元/平方米。更誇張的北京,一套靠近北京市第二實驗小學的學區房報價甚至超過30萬元 /平方米。據媒體報道安居客集團的數據顯示,北京學區房去年一年的漲幅高達35%,均價已超過4.5萬元/平方米;上海學區房均價逼近4萬元/平方米,過 去一年的漲幅約為20%,高於上海全城二手房價16%的平均漲幅。房產質量不高,房價卻堅挺無比,不是這些老房子本身有什麼優勢,而是這些房地產享受瞭稀 缺的優質教育資源溢價。對學區房最重大的打擊是,地方政府改變入學規定。

  房地產開發商正在大規模轉型,轉型成功者勝,失敗者離開市場。此次轉型與以往不同,以往是現金流管理與市值管理,現在則是內在基因的根本改變。

觀點意見房地產開發商正在大規模轉型

  房地產開發商轉型,他們不僅要建房、建城,甚至提供部分政府職能,設置學校、醫院、環境等,跨過這一步,房地產開發商將能立於不敗之地。人可以不買房子,但不可能不需要服務。

  葉檀,知名財經評論傢、財經專欄作傢

   《《報名新浪樂居6月22日特惠夏日南海看房團





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新聞來源http://房子2胎 房子2胎利率利率多少免費諮詢試算fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/09004226934.shtml

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