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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-16/08115983026477355284008.shtml

設限“入市”

今年初,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(以下簡稱《意見》),明確將在全國選取33個縣(市)進行土地改革,但該文件一直未對外公佈。從中農辦主任陳錫文、國土部部長薑大明等官員的解讀來看,本輪土地改革不包括小產權房;目前正在推進的不動產登記,小產權房也同樣沒份。

土地改革涉及的面很廣,業內對本輪土地改革最為關註的是農村建設用地的入市。《意見》明確瞭農村建設用地的改革方向,業內將之歸結為“三塊地”改革。

提高補償標準之外,所謂集體經營性建設用地入市隻是限制在鄉鎮企業用地,而且“入市”的前提是,必須符合國土部的土地規劃和用途管制;宅基地制度改革方面,農民還是隻能一戶一宅,宅基地使用權轉讓,還是限制在本村村民之間,嚴禁城裡人到農村買地蓋房。

在一些公開場合,陳錫文、薑大明等官員均表示,要繼續實施集體經營性建設用地、宅基地等試點改革,在獲得經驗之後,再通過對現行的相關土地法律法規進行修改,這樣才可以在全國范圍內實施新的土地制度改革,否則就是違法的。

對於有些專傢認為宅基地改革力度不大,前述農業部專傢補充表示,在較長的時期內,國傢還是嚴禁農村宅基地的自由買賣,防止大量城裡人到農村買地建房,導致出現“逆城市化”問題。

內容來自sina新聞

與以往試點多在個別發達省份展開不同,本輪針對“三塊地”的改革試點是在全國范圍內展開,國土部對每個省(市、區)都給瞭試點名額。由於改革突破瞭現存土地管理制度,全國人大常委會還授權國務院,在33個試點縣(市),暫時調整實施《土地管理法》、《城市房地產管理法》中相關“三塊地”的有關規定。

北京大學國傢發展研究院院長周其仁、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明等專傢認為,如果本輪土改“入市”的農地僅限於鄉鎮企業用地,就無法實現十八屆三中全會提出的,建立城鄉統一的建設用地市場的土地改革目標。

對於農地征補標準,曾有業內專傢樂觀預測,征補標準將在現有的基礎上提高10多倍,而一位國土部官員公開的說法是,這純屬對土地改革的曲解、誤讀,甚至有惡意炒作的嫌疑。中農辦副主任韓俊也曾表示,征地補償提高10倍的說法不靠譜。

對此,有農業部官員對記者分析表示,當土地改革過程中出現與相關法律法規沖突的矛盾時,基本都是采取“立”、“改”、“廢”三種處理手段,很多時候相關法律沒有修改,就意味著這項改革不能在全國范圍內實行。現在隻能靠相關立法機關在一定期限、一定范圍內進行授權,同意在特定地區不實行部分法律的部分條款,來推動試點地區的改革。

按照陳錫文、薑大明兩位官員的介紹,中央對“三塊地”改革非常“審慎”,遵從的是“封閉運行、風險可控”的原則,堅守的三條改革底線是,土地公有制性質不能改變,耕地紅線不能突破、農民利益不能受損。

從公開報道的《意見》內容來看,下一步即便是要綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平等情況,最終也還是由政府來確定農地征補標準,不可能完全由市場來決定。用薑大明近期的說法,試點縣(市)將“合理”提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

此前,中國社科院的一份報告顯示,現在全國失地農民累計已達4000萬~5000萬。對於由此可能帶來的問題,相關部門在加大就業培訓力度的同時,還會將符合條件的被征地農民全部納入養老、醫療等城鎮社保體系。

蔡繼明等專傢認為,本輪相關“三塊地”的改革,重點是放在提高征地補償標準上,對集體經營性建設用地入市、宅基地制度的改革力度都很小。為此,在《意見》印發之前,他曾聯合16名土改專傢,向中央深改領導小組提交“報告”,建議加快建立城鄉統一建設用地市場的步伐,適度開放小產權市場,但結果卻是成效甚微。

結合3月日開始實施的《不動產登記暫行條例》,可以看出,中農辦、國土部等方面對小產權房還是“冷處理”,不登記更不發證,這意味著,小產權房合法化的路途還很遙遠。

改革分歧

相關“三塊地”改革是近期的熱點話題之一。陳錫文在全國兩會上表示,33個試點縣(市)的土地改革是從現在到2017年底。在本輪試點改革結束之後,中農辦、國土部等方面將進行綜合評估,如果改革成效顯著,有利於經濟發展,就要修改現行的法律條款,反之,“那就繼續恢復實行現在的條款”。

原國傢土地管理局規劃司副司長鄭振源告訴記者,其實,早在1999年至2002年期間,國土部就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州等地開展瞭農村集體建設用地流轉試點,包括宅基地改革試點在內,現在全國22個省(區、市)已經有近20年的實踐經驗,而且有的地方還出臺瞭集體建設用地流轉的政策法規。

至於土地改革進展緩慢的原因,一方面,緣於相關主管部門認為,許多地方土地改革都觸犯瞭相關法律法規,應該先完成修法,再“依法”實施改革;另一方面,主管部門也並不認可這些地方取得的土地改革經驗和成果。

記者獲知,本輪土地改革的最大亮點在於,較大幅度提高瞭農村征地補償標準。原來的法律規定是,按被征農地的原有用途來確定補償,補償上限是不超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。下一步的要求是,將綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等情況,來確定農地征補標準;對於政府2胎房貸利率比較缺錢急用哪裡借錢征地造成的失地農民,將全部納入養老、醫療等城鎮社會保障體系。

與陳錫文、薑大明等官員的觀點不同,蔡繼明、鄭振源等土地改革專傢認為,雖然之前各地的土地改革做法不一,但國土部等方面隻要深入實際,結合各地的土地改革成果和經驗,就可以成功總結出一套集體土地入市的法律體系,不別再拖延土地改革步伐。

目前全國共有16.5萬平方公裡的農村集體建設用地,其中農戶宅基地占比70%,鄉鎮企業用地占10%。

33城 三塊地改革試點 小產權房轉正再化為泡影

??新一輪土地改革試點已經公佈,小產權房“轉正”再次化為泡影。

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