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房貸新政刺激換房需求 北京樓市成交量反彈
本報記者 胡坤 北京報道
"總算開單瞭！"10月15日，房山良鄉一傢房產中介的置業顧問王勇忍不住向《華夏時報》記者感嘆道。國慶節長假過後，整整3個月沒有簽單的他終於促成瞭一筆房屋買賣的交易。
9月30日，央行發佈放松限貸的房貸新政，極度低迷的北京樓市也因此迎來瞭轉機。"信貸放開之後，市場成交量比之前有所提升。"麥田房產(博客，微博 )市場研究部市場分析師潘學雷這樣告訴本報記者。不過他同時指出，這並不意味著北京樓市將馬上掉頭向上，目前的市場環境並不支持房價暴漲。
至於剛出臺的公積金貸款新政，潘學雷認為其對北京市場的影響有限。中原地產首席分析師張大偉則直言這一政策"不靠譜"，未來北京樓市的走向如何，還得看信貸政策的"臉色"。
二手房成交回暖
王勇原以為這次熬不過去瞭。"如果這個月還不開單，我肯定會辭職轉行的。"他說。還好，國慶節前房貸新政出臺後，他的一些客戶不再隻是觀望瞭，不止一位客戶直接出手，其他幾位客戶看房也比以前更積極瞭。
"我們這個月前10天的簽單量就已經超過上個月瞭。"密雲城區一傢房產中介的店長告訴本報記者，他的門店10月份前10天簽下瞭14個單，而9月份總共才隻有13個單。
不過，北京樓市成交量的上升並沒有在官方數據中顯示出來。根據北京市住建委發佈的數據，10月上半月，北京市住宅網簽量為4839套，環比下滑53.3%；其中新建商品住宅網簽量為2796套，環比下滑46.1%；二手住宅網簽量為2043套，環比下滑60.6%。
"網簽數據並不能及時反映市場的真實情況。"據張大偉介紹，在仍實行限購的北京，相關部門僅對購房者進行購房資格審查就需要10天左右，再加上其他一些手續，網簽數據要比實際成交數據至少滯後20天。
此外，相比於二手房實際成交的強勁反彈，北京新房市場目前的表現似乎要平靜許多。
"新房的實際成交量上升得不是很多，不像二手房那麼明顯。"張大偉表示，其原因在於新房的價格此前一直"扛著"，沒有像二手房那樣明顯下降。新房降價隻是個別現象，而二手房價格整體已經下降瞭15%-20%。
張大偉認為，二手房市場已經見底，這也將會是北京樓市的底部，新房價格降到目前的二手房價格區域後，也將會迎來迅速放量。
反轉還需時日
北京樓市曾在2008年和2011年經歷過兩輪調整，但隨後均出現瞭房價快速上漲的情況。因此，很多人也擔心北京樓市這一次也會重蹈覆轍，房價在見底之後又會出現一輪新的暴漲。
但土地二胎融資是潘學雷指出："北京房價暴漲的市場環境不存在。"
北京市住建委網站上的數據顯示，截至10月17日，北京市可售商品房套建融彰化伸港建融數為99755套，為近30個月來的最高點，去庫存依然是北京樓市最艱巨的任務。
"這次政策刺激的主要是改善型的換房需求。"潘學雷指出，以前購房者買一套房子，市面上就會少一套，但現在，換房者在買入一套的同時，自己原來的一套也會流入市場，因此市面上庫存的消化會特別慢。
也正是因為這種去庫存的壓力，眼下北京二手房的交易量雖然大幅回升，但價格卻依然保持穩定。前述密雲房產中介店長告訴本報記者，經他的門店成交的房子價格"幾乎沒有漲"。潘學雷也表示，通過麥田房產成交的價格也沒有明顯上漲，"有個別的房主會漲點，但隻是個案"。
日前，住建部、財政部和央行聯合下發瞭公積金貸款新政，要求各地放寬公積金貸款的條件，引發瞭一片叫好聲。但潘學雷認為，這項政策對北京市場的影響有限，這主要是因為"北京公積金貸款的額度就擺在那裡"，最高也就能貸104萬，這在北京遠遠不夠。此外，這項政策要求取消四項收費，但這隻涉及幾千塊錢，相比於動輒幾百萬的房款而言隻是杯水車薪。至於政策裡提到的推進異地貸款業務，對於北京來說更是"笑話"，那些在外地繳存公積金的購房人根本沒有機會在北京使用公積金貸款，因為他們肯定還處在被"限購"當中。
"公積金新政對北京沒有意義。"張大偉表示，接下來不排除會有其他救市政策被推出，但關鍵還是要看信貸的額度。目前的政策隻是放開瞭信貸的口徑，但額度並沒有放開。"口徑放開之後，進來的人會更多，如果錢的數量不增加的話，那麼錢的價格就會上漲，利好就會變成利空。"他說。
事實上，在2011年的那輪樓市調整中，央行在2012年進行瞭3次全面降準、2次全面降息，樓市才在2013年開始全面逆轉。眼下，根據國傢統計局發佈的最新數據，9月份的全國居民消費價格指數(CPI)同比僅上漲1.6%，創下瞭56個月以來的新低，張大偉認為已經具備瞭降息的空間。
潘學雷認為，從現在到年底，北京樓市的成交情況會比上半年要好，整體房價在維持平穩的情況下會略有上升，但大漲暴漲的情況絕不會出現。
(華夏時報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/08302950312.shtml
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