葉怡如

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【廣廈會客廳第86期】

  在房貸收緊背景下，貨幣大考才是房地產真正的考驗。可以肯定，若房貸收緊而房地產價格繼續上升，說明房地產仍有堅實的剛需與投資基礎，民間資金量足以支撐當前樓市價格；但如果房地產價格下挫，則表明泡沫將瀕臨破滅。

  中國房地產正經歷大考。但這次沒用行政控房手段，而是采用貨幣擠壓。

  從第三季度開始，房貸收緊的消息從各地傳來，除瞭銀行慎貸，擠提公積金現象在一些城市蔓延。據新華社電，由於各大城市樓市成交量不斷攀升，住房貸款和公積金貸款也快速增長，杭州、廣州、青島、北京、上海等地頻現公積金貸款難，多個城市公積金出現緩貸甚至斷貸的現象，部分城市甚至出現"擠提"。建融台南仁德建融

  無論是日本房地產崩潰，還是美國次貸危機爆發，根本原因都是房貸利率上升，房地產金融收緊，導致債務鏈條崩潰。

  我國目前仍然實行穩健的貨幣政策，也就是說保持貨幣增量不動。但對於負債與投資拉動的行業，這不是個好消息，因為這將顯示實際債務成本上升。根據央行昨日公佈的今年前三季度金融數據，9月末，廣義貨幣(M2)餘額107.74萬億元，同比增長14.2%，比上月末低0.5個百分點，比上年末高0.4個百分點。央行收緊信貸，隻能靠其他融資渠道彌補。今年前三季度社會融資規模為13.96萬億元，比上年同期多2.24萬億元。如果把大多數中長期貸款視作房貸，經過預售等杠桿化手段之後，有超過2萬億資金進入樓市。個人房貸及社會融資是房地產兩大貨幣支柱，一旦支柱傾斜，樓市未來難以預料。

  不過情況沒有那麼糟糕，擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進行，波瀾不驚。房貸繼續審核，隻是審核發放周期加長到幾個月；首套房優惠利率繼續存在，隻是優惠門檻提高打折幅度下調。

  《中國證券報》10月12日報道，目前在一線城市，個人首套房貸8.5折的貸款優惠利率幾乎成為歷史，市場利率普遍在基準利率9折以上，個別銀行首套房貸甚至較基準利率上浮。9月數據顯示，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，大概為基準利率的8.9折。從銀行報價估計，今年11、12月份銀行批貸後的首套房商貸平均利率水平將達到9.5折以上。

  從8.5折到9.5折，看似相差不多。若房貸基準利率6.55%，以貸款100萬20年還清計算，等額本息還款方式下，月供為7485元，總利息為796447元。如果能打8.5折，那麼利率變為5.57%，月供為6918元，總利息相應減少為660433元。相比基準利率，月供減少567元，總利息減少136014元；若上升到9.5折，則每月會增加約500元，這可能使購房者心理預期發生變化。

  在房貸利率上升的背景下，中國的房地產價格還在上升，迎來瞭歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網的數據顯示，黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長瞭54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%；北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量(如重慶、南京及杭州)也十分火爆。

  目前房地產貨幣大考尚未結束，我們無法判斷此輪房貸收縮是否會終結於明年一季度。可以肯定的是，如果房貸收緊而房地產價格繼續上升，說明中國的房地產有堅實的剛需與投資基礎，民間資金量足以支撐目前的房地產價格。如果房地產價格出現下挫，則說明泡沫已經危如累卵。誰也不知道中國民間到底有多少民間房屋土地一二三四胎借款缺錢急用哪裡借錢資金，因此沒有人知道這次貨幣大考的時限有多長，也難以測量出中國房地產的泡沫底線。

  到目前為止，此次貨幣考驗得出的初步結論是，資金仍然把房地產作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產有泡沫，但程度可能被誇大。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/09273639192.shtml

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